Recursos Gratuitos de Justia: Centro de Ejecución Hipotecaria

Cuando la economía va cuesta abajo, el riesgo de ejecución hipotecaria se cierne sobre nosotros. La perspectiva de perder una casa es desalentadora, pero los deudores hipotecarios pueden tener más opciones de las que creen. El Centro Justia de Ejecución Hipotecaria está diseñado para orientarlos.

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Perder una casa por una ejecución hipotecaria puede parecer algo que no le pasa a los ricos y famosos. Pero a veces ocurre. En noviembre de 2009, el ganador del Oscar Nicolas Cage perdió dos casas en Nueva Orleans por una ejecución hipotecaria. Las casas se vendieron (en inglés) al acreedor hipotecario por unos USD 4.5 millones, algo menos de los USD 5.5 millones que Cage debía al acreedor hipotecario por concepto de deudas hipotecarias no liquidadas. Sin embargo, sus problemas financieros iban más allá de las deudas hipotecarias. Cage declaró a la revista People (en inglés) que debía una cantidad de ocho dígitos a Hacienda por concepto de impuestos atrasados. Además de las cantidades relativamente modestas que debía por los años 2002 a 2004, supuestamente debía (en inglés) USD 6.25 millones por el año 2007 y USD 6.7 millones por el año 2008. Esto dio lugar a un embargo de impuestos sobre sus propiedades inmobiliarias.

Poco después de perder las propiedades de Nueva Orleans, Cage perdió su casa de Las Vegas en una ejecución hipotecaria, un giro irónico para la estrella de “Leaving Las Vegas”. (El actor se planteó volver a adquirir la casa cuando volvió al mercado en 2020, pero nunca llevó a cabo el plan). Cage también perdió una cuarta vivienda (en inglés) en Malibú, cerca de Los Ángeles. Demandó a su exgerente de negocios por llevarlo a la “ruina financiera” debido a la supuesta “incompetencia, tergiversaciones e imprudencia” del gerente. Sin embargo, un tribunal de California acabó desestimando (en inglés) tanto esta demanda como una contrademanda del gerente.

La mayoría de la gente no es dueña de mansiones a lo largo de Estados Unidos como Nicolas Cage. La ejecución hipotecaria puede ser estresante y confusa cuando se corre el riesgo de perder la única vivienda que se posee. El proceso legal suele ser complejo, y los deudores hipotecarios pueden tener opciones que desconocen. El Centro Justia de Ejecución Hipotecaria (en inglés) busca eliminar parte de la ansiedad e incertidumbre del proceso. Entre otros temas, se explican los distintos tipos de ejecución hipotecaria, se describen las defensas que un deudor hipotecario puede utilizar y se cubren las posibles alternativas que puede considerar.

Tipos de Ejecución Hipotecaria

Los dos tipos principales de ejecución hipotecaria son la judicial, en la que el acreedor hipotecario acude a los tribunales; y la no judicial, en la que el acreedor hipotecario no necesita acudir a los tribunales. Como se explica en el análisis de la ejecución judicial y no judicial (en inglés), la ejecución judicial está disponible en todos los estados, mientras que la ejecución no judicial no lo está. Por lo general, un acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca más rápidamente si no necesita acudir a los tribunales, lo que significa que el deudor hipotecario puede tener que mudarse antes. Si un deudor hipotecario tiene una defensa contra una ejecución hipotecaria judicial, puede plantearla en la demanda presentada por el acreedor hipotecario. En cambio, si tiene una defensa contra una ejecución hipotecaria no judicial, tendrá que presentar su propia demanda contra el acreedor hipotecario para plantear esta defensa.

Un tipo distintivo de ejecución hipotecaria es la ejecución de la deuda tributaria (en inglés), que puede ocurrir cuando un deudor hipotecario no está al día con los impuestos sobre la propiedad o, a veces, con los impuestos sobre la renta. Esto puede dar lugar a un gravamen sobre la vivienda. La autoridad fiscal puede entonces ejecutar la hipoteca de la casa, o el administrador de la hipoteca podría ejecutar la casa si adelantó pagos de impuestos para el deudor hipotecario.

Un gran número de estados prevé una ejecución hipotecaria rápida (en inglés) cuando el deudor hipotecario se ha mudado antes de que la ejecución sea definitiva. Para ello es necesario que el tribunal determine que la vivienda ha sido abandonada legalmente, en cuyo caso acelerar el proceso puede ayudar a proteger su valor. Dos estados, Connecticut y Vermont, prevén un proceso de ejecución hipotecaria estricto (en inglés). Esto permite que un tribunal transfiera el título al acreedor hipotecario sin pasar por el proceso de venta de la ejecución hipotecaria si está de acuerdo con el acreedor hipotecario en que el deudor hipotecario está en mora de la hipoteca.

Defensas Contra la Ejecución Hipotecaria

Un deudor hipotecario puede plantear defensas procesales o sustantivas a la ejecución hipotecaria (en inglés) en un esfuerzo por mantener su casa, o al menos retrasar (en inglés) la ejecución. Mientras que una defensa procesal implica argumentar que el acreedor hipotecario no siguió las reglas que se aplican al proceso, una defensa sustantiva implica argumentar que la ejecución hipotecaria no está justificada en primer lugar. Un ejemplo de defensa procesal es la violación de la ley de prescripción (en inglés), que establece el período de tiempo en el que un acreedor hipotecario puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria una vez que el deudor hipotecario ha dejado de pagar la hipoteca. Los problemas con la declaración jurada (en inglés) utilizada por el acreedor hipotecario también podrían apoyar una defensa procesal.

Las defensas sustantivas pueden surgir de errores o abusos por parte del administrador hipotecario. Por ejemplo, un registro puede indicar de forma imprecisa que un deudor hipotecario ha dejado de pagar si el administrador hipotecario acreditó sus pagos a la cuenta equivocada. Si un administrador hipotecario no cambia sus registros para reflejar una modificación del préstamo a la que accedió, es probable que el deudor hipotecario pueda anular la ejecución hipotecaria demostrando que está presentando los pagos modificados. Las violaciones de las normas de servicio hipotecario (en inglés) también podrían reforzar la posición del deudor hipotecario.

Alternativas a la Ejecución Hipotecaria

A menudo conocidas como mitigación de pérdidas, las alternativas a la ejecución hipotecaria (en inglés) pueden permitir a un deudor hipotecario salvar su casa, ralentizar el proceso o atenuar el golpe a sus finanzas en general. Una técnica común de mitigación de pérdidas es la modificación del préstamo (en inglés), que puede implicar la reducción del importe de los pagos al tiempo que alarga el plazo de la hipoteca. El deudor hipotecario de una vivienda también puede negociar un acuerdo de indulgencia (en inglés) con el acreedor hipotecario si cree que simplemente necesita capear algunas dificultades financieras temporales antes de volver a ponerse en marcha. En virtud de un acuerdo de indulgencia, el acreedor hipotecario no llevará a cabo una ejecución hipotecaria durante un periodo determinado, a pesar de que los pagos se reduzcan o se pongan en pausa. Una vez finalizado el periodo, el deudor hipotecario debe reanudar los pagos completos y ponerse al día con los pagos atrasados.

Si un deudor hipotecario no puede salvar su casa, puede acordar una venta corta (en inglés) con el acreedor hipotecario. Esto significa que la casa se venderá por un precio inferior al saldo restante del préstamo, mientras que el acreedor hipotecario no perseguirá al deudor hipotecario por la deficiencia. En otros casos, el deudor hipotecario puede transferir la vivienda a un nuevo deudor hipotecario, que asumirá la hipoteca (en inglés) y las obligaciones relacionadas. A veces, el deudor hipotecario puede considerar la posibilidad de declararse en bancarrota (en inglés), pero esto se trata de un paso importante que puede tener amplias consecuencias.

Reflexiones Finales

Hay mucho en juego cuando un deudor hipotecario se enfrenta a una ejecución hipotecaria. Puede que no tengan una solución obvia, y pueden necesitar tomar muchos factores en cuenta para determinar el camino correcto para ellos. En última instancia, un deudor hipotecario puede querer consultar a un abogado de defensa de ejecución hipotecaria (en inglés) para obtener orientación basada en su situación única. Trabajar con un abogado (en inglés) puede ser especialmente útil cuando un deudor hipotecario tiene una defensa potencial a una ejecución hipotecaria. Mientras tanto, el Centro Justia de Ejecuciones Hipotecarias ofrece una visión general legible y concisa de este tema. Su objetivo es hacer que la ley sea transparente y accesible para todos.

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