Recursos Legales de Justia: Centro de Ley de Ejecución Hipotecaria

Un consumidor con dificultades para hacer frente a los pagos de la hipoteca puede preocuparse por la posibilidad de perder su casa. Sin embargo, la situación puede no ser tan sombría como parece. Justia ofrece un Centro de Ley de Ejecución Hipotecaria que describe algunas opciones y alternativas potenciales.

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Muchos estadounidenses desarrollan un fuerte apego a sus hogares. No estar al día con la hipoteca u otras obligaciones financieras puede llevar a la pérdida de la propiedad. Un propietario que se enfrenta a esta situación querrá saber más acerca de cómo puede llevarse a cabo una ejecución hipotecaria y las opciones legales que pueden estar a su disposición. El Centro Justia de Ley de Ejecución Hipotecaria (en inglés) tiene por objeto aclarar lo que puede ser un proceso complejo. Proporciona respuestas generales a algunas preguntas que pueden surgir en esta situación.

¿Cuál Es la Diferencia Entre Ejecución Hipotecaria Judicial y No Judicial?

En una ejecución hipotecaria judicial (en inglés), el prestamista solicita una sentencia a un tribunal para ejecutar la hipoteca de la vivienda. Esto puede llevar varios meses o más. Un propietario que tenga una defensa contra la ejecución hipotecaria puede plantearla en respuesta a la demanda. Por otro lado, una ejecución hipotecaria no judicial permite al prestamista ejecutar la hipoteca de la propiedad fuera de los tribunales. Este proceso suele desarrollarse de forma más eficiente. Un propietario que tenga una defensa necesitaría presentar una nueva demanda ante el tribunal. (Sin embargo, no todos los estados permiten las ejecuciones hipotecarias no judiciales, y los prestamistas no siempre eligen esta vía cuando está disponible).

¿Cuándo Podría Acelerarse una Ejecución Hipotecaria?

Sólo un número relativamente pequeño de estados permite una ejecución hipotecaria acelerada (o por la vía rápida). En estos estados, una ejecución hipotecaria acelerada (en inglés) puede producirse cuando el propietario abandona la vivienda antes de que finalice el proceso. El prestamista tendría que demostrar que la vivienda ha sido abandonada. Esto justifica la aceleración del proceso para evitar cualquier daño a la propiedad que reduzca su valor. Si el propietario no ha abandonado la vivienda, puede responder a la moción del prestamista. En última instancia, es probable que tengan que acudir a una vista judicial sobre la cuestión.

¿Puede la Asociación de Propietarios de Vivienda Embargar mi Casa?

En última instancia, la Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA, por sus siglas en inglés) puede proceder a una ejecución hipotecaria si no estás al día en el pago de las cuotas y contribuciones. Las cuotas se pagan a intervalos regulares para el mantenimiento general de la comunidad, mientras que las contribuciones son pagos específicos para determinadas mejoras o reparaciones. La falta de pago de una cuota o contribución da lugar a un embargo sobre la propiedad. El propietario tendría que ponerse al día con los pagos atrasados, además de dar cuenta de las multas e intereses. Si no puede eliminar el gravamen de la HOA, se enfrentará tanto al riesgo de una ejecución hipotecaria como a limitaciones en su capacidad para vender la propiedad debido a la restricción que el embargo impone a su título.

¿Qué Pasa Cuando una Agencia Fiscal Embarga una Vivienda?

Si un propietario se retrasa en el pago de los impuestos sobre la propiedad de los que es personalmente responsable, la autoridad fiscal puede llevar a cabo una venta fiscal (en inglés) de la propiedad. Esto podría implicar la venta de la casa, conocida como una venta de escritura de impuestos, o la venta del gravamen fiscal sobre la propiedad a un tercero, conocida como una venta de certificado de gravamen fiscal. El comprador del gravamen podría entonces proceder a una ejecución hipotecaria o convertir potencialmente el certificado de gravamen en una escritura si el propietario de la vivienda no salda la deuda.

¿Qué Pasa con la Hipoteca en un Divorcio?

Si uno de los cónyuges firmó la hipoteca y el pagaré de la vivienda, el otro cónyuge no será responsable de ninguna deuda relacionada. Por otro lado, si cada uno de los cónyuges divorciados (en inglés) firmó estos instrumentos, cada uno de ellos será responsable. A veces ninguno de los cónyuges quiere seguir viviendo en la casa después del divorcio. Pueden plantearse vender o alquilar la vivienda para pagar la hipoteca. Si ambos cónyuges figuran en los instrumentos de préstamo y uno de ellos desea conservar la vivienda, deberá “asumir” (hacerse cargo) la hipoteca o refinanciar el préstamo para que el otro cónyuge no esté implicado.

¿Qué Diferencia Hay Entre la Redención y la Reinstalación?

La redención (en inglés) evita la ejecución hipotecaria pagando la totalidad del saldo restante del préstamo, además de los intereses y las penalizaciones. Todos los estados conceden un derecho de rescate antes de la venta. Algunos estados amplían este derecho durante cierto tiempo después de la venta. Mientras tanto, la reinstalación (en inglés) implica ponerse al día en los pagos que están en mora, más los costos relacionados, como los recargos por demora. El propietario debe entonces mantenerse al día con los pagos futuros del préstamo para evitar un nuevo riesgo de ejecución hipotecaria. A menos que las leyes aplicables o las condiciones de la hipoteca establezcan un derecho de restablecimiento, el prestamista no tiene por qué permitirlo, pero esta solución puede resultarle más sencilla que la ejecución hipotecaria.

¿Qué le Ocurre a un Inquilino en una Ejecución Hipotecaria?

Según la ley federal, un inquilino, por lo general, puede quedarse (en inglés) hasta que finalice el contrato aunque el propietario pierda la titularidad de la vivienda. Si el nuevo propietario del inmueble quiere vivir allí, puede poner fin al contrato con un preaviso de 90 días. (En este caso, el inquilino podría demandar al antiguo propietario por daños y perjuicios, como los gastos de mudanza y el aumento del alquiler). Un inquilino con un contrato de alquiler de mes a mes debe recibir un preaviso de 90 días antes de tener que abandonar la vivienda. Algunas leyes estatales y locales pueden establecer mayores derechos para los inquilinos.

¿Cómo Puedes Defenderte de una Ejecución Hipotecaria?

Las defensas contra la ejecución hipotecaria (en inglés) pueden adoptar formas procesales o sustantivas. Una defensa procesal suele consistir en argumentar que el administrador hipotecario no siguió las normas que rigen el proceso (en inglés), como presentar la demanda dentro del plazo de prescripción o avisar al prestatario. Algunas de estas defensas pueden suponer sólo un retraso en lugar de una victoria concluyente para el prestatario, ya que el administrador hipotecario puede reiniciar el proceso después de solucionar el problema. Mientras tanto, una defensa sustantiva cuestiona la base fáctica de la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, un administrador hipotecario puede no haber llevado un registro de los pagos, no haber realizado ajustes para tener en cuenta una modificación del préstamo o haber infringido la ley o las condiciones de la hipoteca.

¿Cuáles Son Algunas Alternativas a la Ejecución Hipotecaria?

Un propietario puede salvar su casa solicitando una modificación del préstamo (en inglés) para reducir el pago mensual y alargar el plazo del préstamo. Si sus dificultades para hacer frente a los pagos se deben a un problema financiero temporal, puede que le resulte útil un acuerdo de indulgencia de morosidad (en inglés). Esto significa que el prestamista aceptará suspender los pagos o aceptar pagos reducidos durante un tiempo limitado, aunque el propietario tendrá que compensar este período de gracia. Si el propietario ha aceptado que no puede conservar la vivienda, puede optar por una alternativa a la ejecución hipotecaria (en inglés) denominada venta al descubierto. Esto implica vender la casa por un precio inferior a la deuda hipotecaria, mientras que el prestamista renuncia a la deficiencia resultante. Mientras tanto, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (en inglés) transfiere la propiedad al prestamista para que pueda vender la vivienda.

¿Puedes Salvar Tu Casa Declarándote en Bancarrota?

La declaración en bancarrota (en inglés) desencadena una “suspensión automática”, que pone fin temporalmente a las actividades de ejecución hipotecaria. Sin embargo, la presentación del Capítulo 7 puede no salvar tu casa. Puede ser vendida para pagar a los acreedores a menos que una exención la cubra totalmente. No obstante, el Capítulo 7 puede retrasar el proceso, lo que puede permitir al propietario planificar su mudanza o intentar llegar a una solución con el prestamista. Por el contrario, el Capítulo 13 permitirá al propietario conservar su vivienda si efectúa los pagos previstos en su plan de amortización, manteniéndose al corriente de los pagos actuales.

Reflexiones Finales

Las leyes que rigen la ejecución hipotecaria contienen matices que varían de un estado a otro. Justia ofrece una encuesta de 50 estados (en inglés) sobre cuestiones tales como si un estado requiere una oportunidad de restablecimiento o proporciona un derecho de redención después de la venta de ejecución hipotecaria. Sin embargo, un propietario debe consultar a un abogado de defensa de ejecución hipotecaria (en inglés) que pueda revisar su situación específica. El asesoramiento y la representación oportunos y bien informados pueden marcar una gran diferencia. Mientras tanto, el Centro de Ley de Ejecución Hipotecaria ofrece un resumen legible de algunos conceptos clave en esta área. Al igual que las otras Guías Legales de Justia (en inglés), fomenta nuestra misión de hacer que la ley sea transparente y accesible para todos.

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