¿Sabías que Justia ofrece numerosos recursos gratuitos para hacer la ley más accesible y ayudar a la gente a entender mejor los fundamentos de una variedad de áreas legales? En esta publicación puedes conocer más sobre la información disponible en el Centro Justia de Ley de Arrendamiento.
Entre los muchos recursos gratuitos que Justia pone a disposición del público se encuentran las Guías Legales de Justia (en inglés) sobre docenas de diversas áreas de práctica. En una serie de publicaciones, seguiremos explicando cómo alguien que llega a nuestro sitio puede utilizar cada una de estas guías para entender sus derechos y obligaciones, así como lo que puede esperar del proceso legal.
Esta publicación plantea dos situaciones hipotéticas de arrendamiento. En el primer escenario, “Oliver” quiere saber más sobre cómo sustituir a un compañero de cuarto cuando se muden y lo que el término “subarrendamiento” significa. En el segundo, “Sema” investiga si puede desalojar a un inquilino que tiene un perro, en violación de su contrato. Oliver y Sema buscan información sobre estos temas en Internet y encuentran el Centro Justia de Ley de Arrendamiento (en inglés).
Contrato de Arrendamientos y Obligaciones de Alquiler
Olivia, la compañera de piso de Oliver, comentó hace unos días que tiene que irse de su apartamento a finales del mes que viene. Aunque Olivia le dijo que le ayudaría a encontrar un nuevo compañero de cuarto, Oliver se pregunta si tendrá que pagar el alquiler de todo el mes si no tiene un nuevo compañero de cuarto para cuando Olivia se marche. Para responder a esta pregunta, explora la sección de información para inquilinos (en inglés) del Centro Justia de Ley de Arrendamiento.
En primer lugar, Oliver lee sobre contratos de arrendamiento y alquiler (en inglés) y se entera de que, como Olivia y él firmaron un contrato por 12 meses, ambos están obligados a pagar el alquiler durante los 12 meses completos, independientemente de que Olivia se mude antes. Ve que los contratos de alquiler por escrito suelen contener condiciones de subarrendamiento. Oliver cree que el subarrendamiento tiene que ver con la sustitución de un compañero de piso, así que saca su contrato escrito para comprobarlo. Descubre que su contrato permite el subarrendamiento, pero aún no está seguro de en qué consiste el subarrendamiento.
El contenido de Justia también alerta a Oliver de que su contrato de alquiler podría contener información sobre los pagos atrasados (en inglés) y las posibles consecuencias. Descubre que no hay leyes estatales que concedan a los inquilinos un “periodo de gracia” para el retraso en el pago del alquiler, por lo que tendrá que seguir las normas establecidas en su contrato. Recuerda que su arrendador aceptó una vez el retraso en el pago del alquiler cuando Olivia y él tuvieron un mes especialmente difícil, pero se entera de que no pueden confiar en la aceptación única de su arrendador y esperar que esta vez tengan unos días más para llegar a pagar el alquiler si no encuentran un nuevo compañero de cuarto.
Subarrendamientos y Cesiones por Parte de los Inquilinos
Posteriormente, Oliver lee sobre subarriendos y cesiones (en inglés). Lee que Olivia y él deben obtener la aprobación del arrendador para cualquier nuevo compañero de piso, por lo que planea mantenerse en contacto con su arrendador y tener en cuenta el tiempo extra que le llevará a su arrendador aprobar un nuevo compañero de cuarto. También se entera de que, a menos que el nuevo compañero de piso sea un subarrendatario, probablemente tendrán que firmar un nuevo contrato de alquiler y prepararse para un posible cambio de renta. Oliver quiere evitar la renegociación del contrato, así que lee más sobre el subarrendamiento.
Aprende que un subarrendatario no tiene una relación con el arrendador, por lo que Olivia actuará efectivamente como el arrendador (en inglés) del subarrendatario para cobrar el alquiler y potencialmente desalojarlo. También aprende que un contrato de alquiler mensual puede ser mejor para el subarrendamiento, ya que facilitará la finalización anticipada del acuerdo si éste no funciona. Sin embargo, Oliver se percata de una desventaja de tener un subarrendatario es que Olivia y él seguirán siendo responsables de todo el alquiler, de cualquier daño a la propiedad y de cualquier otra actividad que infrinja el contrato de alquiler, por lo que deben confiar mucho en que el nuevo subarrendatario pague el alquiler a tiempo y siga las normas.
Oliver lee que las cesiones son más comunes que los subarrendamientos cuando un inquilino planea mudarse definitivamente antes de que termine el contrato. Descubre que las cesiones convierten al cesionario en inquilino del arrendador, por lo que Olivia no tendrá que actuar como subarrendador si cede su parte del contrato en lugar de subarrendar. Sin embargo, Oliver se entera de que Olivia y él seguirán siendo responsables de todo el alquiler si el cesionario no paga, a menos que negocien un acuerdo (en inglés) con el arrendador.
Derechos y Obligaciones de los Coarrendatarios en un Contrato de Arrendamiento
A continuación, Oliver lee sobre los derechos y obligaciones de los coarrendatarios (en inglés) en un contrato de alquiler para averiguar si Olivia asumirá parte de la carga de encontrar un nuevo compañero de cuarto. Lee que cada compañero de cuarto en el contrato es responsable individualmente de todo el alquiler, por lo que no estará protegido contra el desalojo si ambas partes del alquiler no se pagan en la fecha prevista. Sin embargo, Olivia también será responsable ante el arrendador si el alquiler no se paga después de que ella se mude.
Además, Oliver se entera de que puede ser desalojado si Olivia y él no consiguen el permiso del arrendador o no encuentran un nuevo compañero de cuarto, aunque ve que es menos probable que los arrendadores inicien los procedimientos de desalojo si el resto de los inquilinos siguen pagando la totalidad del alquiler. Toma nota de preguntar a Olivia si ha notificado al arrendador de su partida y su intención de encontrar una nueva compañera de piso para sustituirla. También decide sentarse con Olivia y llegar a un acuerdo por escrito sobre lo que hará para ayudarle a encontrar una nueva compañera de cuarto antes de que finalice el próximo mes.
La Privacidad y el Derecho de Entrada del Arrendador
Sema es arrendadora y lleva unos meses teniendo problemas con un inquilino. Ha recibido quejas de otros inquilinos por el ruido de un perro que ladra a todas horas durante día y la noche en una unidad específica. No sólo quiere acabar con el ruido, sino que también sospecha que el inquilino puede estar infringiendo el contrato de alquiler, que prohíbe tener perros. Busca en Internet y encuentra la sección de Información para Arrendadores s (en inglés) del Centro Justia de Ley de Arrendamiento.
En primer lugar, Sema quiere saber si puede registrar el apartamento de su inquilino y confirmar si tiene un perro. Sabe que los inquilinos tienen ciertos derechos de privacidad (en inglés), pero se pregunta si existen excepciones. En la página de Justia sobre el derecho de entrada a las viviendas de alquiler (en inglés), Sema se entera de que si no obtiene el permiso de su inquilino, debe notificarle antes de poder entrar en la vivienda de alquiler. Se da cuenta de que la sospecha de que su inquilino tiene un perro, violando el contrato de alquiler, no suele ser una excepción que le permita entrar en la vivienda sin previo aviso.
Fin del Alquiler y el Proceso de Desalojo para los Arrendadores
A continuación, Sema lee sobre la finalización de un contrato de arrendamiento (en inglés) como arrendador, para determinar si puede rescindir el contrato de su inquilino si este tiene un perro. Descubre que, por lo general, puede avisar con menos tiempo de antelación antes de rescindir el contrato de arrendamiento e iniciar el procedimiento de desalojo (en inglés) contra el inquilino que incumple el contrato de arrendamiento. Sema lee el recurso de 50 estados de Justia sobre desalojos (en inglés) y observa que en su estado debe notificar por escrito a su inquilino el incumplimiento del contrato de arrendamiento con siete días de antelación y darle la oportunidad de arreglar la infracción antes de poder rescindir el contrato e iniciar el procedimiento de desalojo. Las leyes de su estado, enlazadas en el recurso de 50 estados de Justia, proporcionan el lenguaje exacto que debe utilizar en su carta de notificación.
También lee que si su inquilino no remedia su incumplimiento o no se muda por su cuenta en un plazo de siete días, su estado le permite iniciar un procedimiento de desalojo presentando una demanda y una citación ante el tribunal del condado donde se encuentra la propiedad alquilada. Se entera que debe entregar al tribunal una copia de la notificación, un recibo firmado y una copia del contrato de alquiler, y debe pagar una tarifa por presentación. Su inquilino tendrá cinco días para responder después de recibir la notificación de la demanda, y habrá una audiencia si el inquilino responde. Si Sema gana el caso, su estado requiere que el inquilino desaloje la propiedad en 24 horas, o ella tendrá derecho a que la autoridad lo desaloje. En la página de recursos de 50 estados de Justia, también encuentra un enlace a una página del sitio web del colegio de abogados de su estado que enumera todos los formularios legales que necesitará para notificar y desalojar a su inquilino.
Reflexiones Finales
Oliver y Sema tienen ahora una comprensión básica de algunas de las leyes y procedimientos que pueden aplicarse a los arrendadores, arrendatarios y coarrendatarios. Aunque las leyes varían según el estado, y Oliver y Sema pueden considerar de utilidad consultar a un abogado especializado en arrendamientos (en inglés), cada uno se siente más preparado para el proceso que se avecina. El Centro Justia de Ley de Arrendamiento sirve como punto de partida para la gente común que desea conocer sus derechos como arrendadores y arrendatarios. Su objetivo es hacer que la ley sea transparente y accesible para todos.
